Saiba como fazer a gestão das obras de impermeabilização nas edificações.

  • junho 18, 2013
varanda

Obras de impermeabilização representam as mais onerosas, demoradas e complexas que um condomínio pode enfrentar. Isso só reforça a importância de um acompanhamento especializado dos trabalhos, para evitar que todo o investimento vá literalmente por água abaixo. Sem orientação para as reformas, muitas vezes os síndicos ficam indecisos na hora de contratar a empresa de engenharia e também, durante as intervenções, de cobrar pelos serviços acordados. Por isso, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) instalou uma comissão que ao longo deste ano irá estudar parâmetros para a gestão das reformas prediais, os quais resultarão na edição de uma nova norma técnica.

Coordenada pelo engenheiro civil Ricardo Pina, a comissão é ligada ao Comitê Brasileiro de Construção Civil e desenvolverá diretrizes relativas às intervenções, segurança, projeto, contratação de empresas etc. “A discussão deverá ser fechada no final do ano. Em seguida, a ABNT fará uma consulta pública e só então a norma será publicada e passará a valer”, explica Pina, que prevê a regulamentação para 2014.

Enquanto o instrumento formal não chega, os síndicos e gestores prediais precisam ficar atentos aos aspectos que envolvem todas as etapas de uma obra de impermeabilização: (1) inspeção prévia para determinar o que precisa ser feito; (2) contratação de empresas para executar o serviço, e; (3) a fase da obra propriamente dita.

Acompanhe, a seguir, cada uma dessas etapas.

ETAPA 1: INSPEÇÃO PREDIAL & O PROJETO DA OBRA

“É durante a inspeção que o técnico especializado em engenharia diagnóstica lista os problemas do condomínio e estabelece uma ordem de prioridade para a obra, em função da urgência”, explica o engenheiro civil Jerônimo Cabral P. Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias e em habitação.

Tendo em mãos um laudo com informações sobre o que deve ser feito e como, o síndico ou a comissão de obras pode fazer cotações com empresas do mercado. Podem ainda estabelecer um cronograma de arrecadação, já que são intervenções de grande monta.

É justamente nessa fase que se encontra o Condomínio Edifício Parque Marajoara Sol, na zona Sul de São Paulo, que passará por uma grande obra em duas de suas torres. Elas apresentam problemas de infiltração no térreo e nas garagens, inclusive com comprometimento das ferragens.

“Uma empresa especializada fez o dossiê com fotos, detectou o risco do problema e agora estão sendo feitos orçamentos com empresas de impermeabilização. Teremos de aguardar as chuvas diminuírem para iniciar a obra, o que deverá ocorrer em abril ou maio”, conta a síndica Suzanah Carvalho.

Inicialmente, segundo ela, serão feitas as áreas de jardins e circulação, pois não adianta mexer nas garagens do subsolo se a água continuar descendo do térreo. Também terão de ser removidas algumas árvores, o que exige autorização da Prefeitura e deverá tomar mais tempo.

“Só o bloco mais danificado tem a reforma estimada em R$ 1,3 milhão. A expectativa é que o trabalho leve cerca de um ano e meio”, diz Suzanah, que pretende contar com uma empresa especializada para fazer o acompanhamento e fiscalização do trabalho.

O engenheiro Neto destaca a importância de se contar com um projeto de obra que contenha especificações. “Por exemplo, se no pavimento térreo existe infiltração com interferências na fachada, é preciso adotar materiais específicos de impermeabilização para esse tipo de interface. O mesmo vale para detalhes de soleira, que exigem cuidado especial, bem como ralos, floreiras, jardineiras, grelhas, áreas de tráfego regular ou não”, ressalta. E o projeto deve prever o uso de diferentes materiais e procedimentos para as necessidades específicas do condomínio.

“O projeto deve prever o uso de diferentes materiais e procedimentos para as necessidades específicas do condomínio.”
(Eng. Jerônimo Cabral P. F. Neto)

ETAPA 2: CONTRATAÇÃO & CRONOGRAMA

Não dá para arriscar na contratação da empresa de engenharia, especialmente quando o orçamento envolve centenas de milhares de reais ou entra na casa do milhão. A ordem é tomar todas as precauções. “É preciso levantar a sua idoneidade, verificar se tem protestos, ações judiciais, tomar referências em outros locais onde ela tenha atuado e verificar se os funcionários estão na legalidade”, recomenda Rosely Schwartz, especialista em Gestão Predial e professora de Administração de Condomínios. Há empresas que contratam um seguro-garantia para resguardar o condomínio caso ocorra algum problema, como abandono de obra.

E como grandes intervenções aumentam as chances de atrasos, Rosely recomenda a elaboração prévia de um cronograma. “Na hora de fechar o contrato é importante já ter esse cronograma com todas as etapas, pois isso dará o ritmo da obra. E os pagamentos deverão feitos de acordo com a entrega do serviço”, recomenda.

Rosely, inclusive, vivencia essa estratégia na prática. Ela integra a Comissão de Obras de seu condomínio, que está passando por uma grande reforma. O empreendimento tem 20 anos e necessitava de muitas intervenções, que incluíam também o sistema elétrico e o hidráulico, com intervenções já praticamente concluídas. A impermeabilização teve início em junho de 2012 e está 70% pronta. Já foi feita na cobertura e agora acontece nas piscinas, jardins, quadras e demais áreas do térreo, tudo conforme o programado.

“Na hora de fechar o contrato é importante já ter esse cronograma com todas as etapas, pois isso dará o ritmo da obra. E os pagamentos deverão feitos de acordo com a entrega do serviço.”
(Rosely Schwartz)

ETAPA 3: EXECUÇÃO DA OBRA & FISCALIZAÇÃO

Uma obra dessa natureza pode levar mais de um ano e é preciso um acompanhamento cuidadoso em cada etapa do serviço. E como síndico não tem diploma de engenheiro ou arquiteto, salvo exceções, é recomendável contar com um profissional especializado.

“Não adianta ter bom projeto e material se não houver acompanhamento da execução. Deve haver uma fiscalização independente para que sejam feitos registros, verificação de estocagem adequada de material, checagem dos procedimentos e testes adequados, como o de estanqueidade”, alerta o engenheiro Jerônimo Cabral Neto.

Também a administradora Rosely Schwartz defende a presença de um especialista, de preferência o mesmo perito da inspeção prévia. A obra em seu condomínio conta com esse suporte. “O profissional visita o local periodicamente e verifica se está tudo andando de acordo com as ordens técnicas. Ele tira dúvidas e dá mais segurança ao síndico”, afirma.

O engenheiro Neto explica que na obra de impermeabilização geralmente são feitos primeiro os trabalhos internos, que interferem nas áreas privativas, como banheiros e prumadas hidráulicas, de forma a tratar a infiltração de dentro para fora. Se não for assim, depois pode haver problema na fachada, proveniente da área interna que não foi consertada. Já quando é preciso mexer na cobertura, é feita a caixa d´água, a laje e depois a fachada. E na hora de mexer no térreo, geralmente a piscina é que vem primeiro.

Ao longo dos trabalhos, é necessário prestar contas aos condôminos, para que entendam cada etapa. Para isso, Rosely propõe um caminho: apresentar uma planilha com o que foi aprovado na assembleia, o valor contratado para a obra, os dispêndios realizados até aquele momento e o saldo restante, além de um balanço do que está executado e do que falta ser feito. A prestação de contas é apresentada nas assembleias, reforçando uma gestão transparente e proporcionando tranquilidade aos moradores.

“Não adianta ter bom projeto e material se não houver acompanhamento da execução. Deve haver uma fiscalização independente.”
(Eng. Jerônimo Cabral P. F. Neto).

Por Lília Rebello

Matéria publicada na edição – 178 de abr/2013 da Revista Direcional Condomínios