Impermeabilização: O bolso no fio da navalha

  • junho 18, 2013
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Obra das mais complexas e caras em uma edificação, a impermeabilização de superfícies, coberturas e marquises costuma ser protelada pelos condôminos até o limite, muitas vezes contra a vontade dos síndicos. A demora amplia os estragos, traz mais prejuízos e dificulta uma solução duradoura contra as infiltrações.

O tema impermeabilização requer dos condomínios agilidade nas decisões e acerto nas soluções. Exige, entretanto, muito investimento de tempo e de trabalho para o diagnóstico preciso, o desenvolvimento do projeto, o levantamento dos recursos financeiros, a aprovação em assembleia, contratação da empresa que fará os serviços, elaboração do contrato e execução da obra. É um dos assuntos que mais rende dor de cabeça aos síndicos, conforme testemunham Edna Felizardo Maffei, do Condomínio Conjunto Residencial Pousada dos Bandeirantes; Joaquim Carlos Fernandes, do Condomínio Edifício Arlene e Lucienne; e Rosana Moraes, dos Edifícios Flávia e Fernanda.

Os três síndicos estão envolvidos, neste momento, com obras de impermeabilização nos condomínios em que residem. Antes, porém, pesquisaram bastante o assunto, estiveram com muitas empresas, orçaram, contrataram engenheiros, visitaram obras realizadas em outros condomínios, e ainda assim não evitaram transtornos, dúvidas, queixas dos moradores e insatisfação com alguns serviços contratados. A dica que deixam aos seus colegas é a de que se apoiem em profissionais qualificados para contratar os trabalhos, obtendo, desta forma, respaldo técnico para se posicionar mediante os fornecedores e os demais condôminos.

Síndica há quase cinco anos de um edifício de alto padrão localizado no Alto de Pinheiros, zona Oeste de São Paulo, Edna Maffei relata que os condôminos chegaram a conviver durante anos com um telhado em fibra de vidro no interior de uma das garagens, instalado entre a laje e os automóveis. A solução fora adotada porque as calhas não davam mais conta de desviar o curso das infiltrações que atingiam carros e usuários.

Foram 30 anos sem manutenção, reconhece Edna, que ao assumir a gestão do condomínio resolveu encarar de frente o problema. Um desafio e tanto, considerando-se a área de 16 mil metros quadrados do empreendimento de três torres e 228 apartamentos, 12 mil deles ocupados com jardins e áreas de circulação e lazer. Edna passou um ano estudando o assunto, contratou a consultoria de um engenheiro, convidou três empresas para apresentarem orçamento e visitou 30 condomínios que tinham sido atendidos por elas. Apenas duas levaram sua proposta à assembleia de condôminos. A obra foi contratada por R$ 1.480.000,00, incluindo a recuperação das pastilhas de vidro da fachada. Mas, depois de tamanho cuidado e investimento de tempo e dinheiro, os serviços executados deixaram os moradores insatisfeitos.

“Alguns pontos da garagem continuaram vazando”, afirma Edna, que sofreu pressão dos condôminos para que cessasse os pagamentos à empresa contratada para os serviços. O engenheiro que lhe dava consultoria desistiu do trabalho, levando a síndica a contratar outro profissional, especialista em impermeabilização e inspeção. Novos testes estão sendo feitos e, segundo Edna, uma das hipóteses é que após a impermeabilização da superfície, feita com o uso de manta, afloraram outros pontos de infiltração que não haviam sido identificados antes. Um deles na junta de dilatação que fica entre um dos prédios e a quadra. “É provável que tenhamos que refazê-la”, observa a síndica, lembrando que, depois de sanados esses problemas, toda a ferragem dos dois pisos internos da garagem terá que passar por recuperação. “Ela ficou desgastada com tanto tempo de infiltração”, explica a síndica, desestimulada a permanecer no cargo, tamanho desgaste que sofreu junto aos próprios moradores em todo esse processo.

AFINAL, POR ONDE COMEÇAR?

A engenheira Rejane Saute Berezovsky, especialista no assunto e ex-diretora do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), observa que muitas dúvidas ainda conturbam a questão entre moradores e síndicos. “O que devo fazer primeiro: a impermeabilização, a pintura da fachada ou a substituição das colunas de água, que ainda são de ferro? A quem devo procurar para me dar uma direção para a realização de trabalhos de manutenção em meu condomínio? Qual a frequência com que devo procurar um engenheiro para dar um parecer sobre meu condomínio?”, exemplifica Rejane.

Segundo ela, “para a primeira dúvida, a resposta é imediata: através da realização da inspeção predial, o profissional habilitado constatará o grau de criticidade de cada sistema da edificação e proporá um programa de manutenção corretiva e preventiva, ordenado do maior risco para o menor”. Mas é preciso, ressalva Rejane, buscar um “profissional apto a realizar a inspeção, como engenheiros ou arquitetos capacitados e especializados, com a devida inscrição nos órgãos que regulam a profissão”.

Finalmente, quanto à frequência com que esse profissional deva ser chamado, a engenheira observa que a decisão “varia em função da idade, conservação e obsolescência da edificação”. No entanto, caso inexista um “checklist” no condomínio, contendo um relato preciso do estado de todos os sistemas que compõem a edificação, “orientamos que o mesmo seja feito de imediato”. Isso porque, “os sistemas apresentam uma vida útil que pode ser prolongada por uma boa manutenção preventiva, mas não são eternos”.

Muitas vezes, sem o respaldo técnico dado pelo “checklist”, síndicos e conselheiros ficam “sem um norte” para tomar decisões acertadas, observa Joaquim Carlos Fernandes, do Condomínio Edifício Arlene e Lucienne, conjunto de duas torres de alto padrão situado no Itaim Bibi, zona Sul de São Paulo. “Precisamos sair do achismo e definir uma atuação”, comenta Joaquim Fernandes, síndico há seis anos do condomínio onde a água verte do lençol freático diretamente para um dos subsolos da garagem. Mas esse não é o único problema enfrentado pela administração local: há infiltrações advindas também da área térrea sobre a laje do 1º subsolo de garagem, bem como nas fachadas e coberturas. “Optei pela contratação de um profissional especializado em impermeabilização, porque quero um memorial descritivo contendo todas as intervenções que deverão ser feitas”, argumenta Joaquim Fernandes.

O síndico relata que chegou a receber 15 propostas de empresas, com soluções diferenciadas para os problemas. “Precisamos equalizar as percepções em cima de um laudo profissional, que embase o que terá que ser feito.” Depois da contratação do especialista, “o que já se percebeu é que os prédios não correm riscos estruturais e que os problemas são solucionáveis”. A principal origem das infiltrações está no lençol freático, aponta Joaquim Fernandes. “A água brota no chão 24 horas por dia. Mas o laudo já identificou quatro linhas de ação. Para esse problema, faremos canalização da vertente, uma vez que não foram constatados vazamentos na rede da Sabesp; abertura de calha e instalação de drenos.” Uma segunda linha reside na impermeabilização da laje das garagens, que está sob as jardineiras da superfície. Outra frente de trabalho recairá sobre as trincas dos pavimentos do 1º subsolo, “que podem ter origem na execução do projeto”. Finalmente, o laudo apontou necessidade de intervenções no piso do 2º subsolo.

As obras, entretanto, não se restringirão a esses pontos. Também os apartamentos mais altos sofrem com infiltrações frequentes, especialmente os do topo, provavelmente causadas por trincas nas fachadas e pelo desgaste da impermeabilização dos beirais e do ártico. O síndico Joaquim Fernandes destaca que isso tudo resulta de 40 anos de obras equivocadas, restritas a reparos pontuais. Agora, os serviços serão estruturais, “contratados por módulos, dos pontos mais críticos para os menos urgentes”. Para tanto, o condomínio irá contratar um consultor com vistas a acompanhar o projeto e as obras, levantará orçamentos e estudará os trabalhos anteriormente executados pelas empresas. Fará ainda a gestão dos recursos já levantados, processo que se iniciou em 2010, com a criação de uma conta manutenção.

QUANDO A ÁGUA AFLORA DE DIVERSOS PONTOS

Do subsolo ao topo do prédio, os Edifícios Flávia e Fernanda, localizados no bairro da Aclimação, no Centro expandido de São Paulo, apresentaram problemas de infiltração durante anos, sem que tenham sido sanados mesmo depois da contratação de obras mais estruturais, há cerca de quatro anos. O diagnóstico e a execução dos trabalhos apresentaram falhas, lembra a síndica Rosana Moraes, que assumiu a gestão dos prédios após a conclusão dos serviços. Haviam sido contratadas obras no térreo, que não resolveram problemas de infiltração no subsolo (garagem). E a empresa concluiu os serviços sem que se tivesse dado “o aceite da obra”, explica Rosana.

Paralelamente, “surgiram problemas extras”, como o comprometimento da marquise do térreo, que une os dois blocos do condomínio de 13 andares. Com 145 metros quadrados de área, toda essa marquise tinha seu perímetro ocupado por floreiras, com terra e vegetação. Sem conseguir auxílio da empresa anterior para reparar o serviço mal feito e assumir nova frente de trabalho, o condomínio acabou contratando outros profissionais, o que o obrigou a um novo “planejamento financeiro, para ver o que conseguiríamos arrumar sem aumentar o rateio mensal e o que precisaria de rateio extra”. “Poderíamos ter evitado certos custos e gasto corretamente”, lamenta a síndica. Ela diz ainda que as edificações nunca receberam “manutenção apropriada”, o que acabou resultando “no comprometimento da fachada do condomínio, já que a marquise ajuda a compor o layout dos prédios”.

A vegetação escolhida também estava inadequada, lembra Rosana, contando que a mesma “penetrou em uma manta já deteriorada”. Recentemente, “quando a nova empresa contratada começou o bota- -fora da marquise, percebeu que não existia uma caída de água correta, por isso empoçava, tampouco havia ralo em tamanho adequado para o escoamento. Portanto, depois da avaliação técnica, optamos por fechar as floreiras, adequar o caimento da água, nivelar o piso da marquise e fazer um novo paisagismo, adequado ao peso e à sua estrutura”.

Mas não é só. O condomínio se viu diante da necessidade de também providenciar a impermeabilização da laje da casa das máquinas e da caixa d’água dos prédios. E agora estuda como refazer a impermeabilização do térreo, aquela contratada há cerca de quatro anos, mas que deixou pontos de infiltração que insistem em atingir a garagem no subsolo.

O recado final da síndica Rosana Moraes é a de que seus colegas adquiram o hábito de providenciar inspeções frequentes de todos os pavimentos das edificações, “que devem ser feitas com rigor pelo zelador ou pessoa designada (fiscal da administradora, por exemplo), detectando- -se os primeiros sinais de infiltração e vazamentos; informando-se ao síndico a real situação; e procurando sempre soluções definitivas e não paliativas. Assim, os gastos serão bem menores”, conforme ensina a experiência recente em seu condomínio.

Por Rosali Figueiredo

Matéria publicada na Edição 172 – set/12 da Revista Direcional Condomínios.