Como diagnosticar problemas de impermeabilização nas edificações

  • junho 18, 2013
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Quando o assunto é impermeabilização a regra de ouro é agir imediatamente, assim que o síndico ou a administraçã do condomínio detectar uma infiltração. A ideia é evitar o aumento exponencia do problema e do prejuízo. Parece simples e óbvio, mas o fato é que pouco condomínios levam a orientação a sério.

Gestores fecham os olhos para os indícios e deixam a água correr durant anos até que se deteriore a estrutura dos empreendimentos. Vez ou outr adotam medidas paliativas, tais como bandejas em garagens para a água nã pingar sobre veículos ou remendos pontuais em superfícies, com a aplicaçã de produtos específicos. Tudo para disfarçar o efeito sem tratar a causa. At que um dia a situação fica insustentável e o edifício se vê diante de uma obr complexa, demorada e cara.

O engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduad em avaliações e perícias de engenharia e mestre em habitação, depara-se rotineirament com a negligência dos condomínios, o que muitas vezes torna diagnóstico do problema mais difícil e demorado. “Impermeabilização não coisa para amadores. Uma vez instalado o problema, o caminho mais seguro a contratação de um profissional especializado, devidamente capacitado par conduzir as investigações a partir dos sintomas, aprofundá-las, elaborar u diagnóstico e uma proposta de solução”, afirma.

NÃO ADIANTA TAPAR O SOL COM A PENEIRA

Mas, afinal, por que é tão complicado? Segundo o especialista, a infiltração aparece em um lugar, mas o foco está em outro. Faz-se um remendo num ponto e a água corre um metro à frente e acab vazando em outro lugar. Por isso, é fundamental descobrir ond tudo começa, de onde vem essa água – que pode ser de orige pluvial, da tubulação, da piscina ou até mesmo aquela utilizada na limpeza ou manutenção.

Jerônimo lembra também que causa e origem sã coisas diferentes. A origem geralmente está no process construtivo, sendo que mais de 50% dos problemas sã gerados ainda na fase do projeto, pela falta de cuidad e atenção aos detalhes. Já as causas decorrem de situaçõe pontuais. Por exemplo: a perfuração da manta n momento da instalação de um balanço no playgroun ou na fixação de uma antena na cobertura; u problema de hidráulica entre os andares; trincas po dilatação térmica na fachada; falhas na drenagem etc.

É preciso considerar ainda que impermeabilização tem vida útil – geralmente entre dez e 15 anos, podendo chegar a 25 –, prédios antigos acabam apresentando algum tipo de problema naturalmente Segundo o engenheiro, os edifícios devem trocar a impermeabilização ao invé de fazer remendos em mantas antigas, utilizando mantas novas, pois pode nã haver compatibilidade dos materiais ou problema na interface. Jerônimo Cabra questiona a eficácia de sistemas que “estancam um ponto e não dão garanti integral”. “Pode durar muito pouco ou nada, pois a água retida busca novo caminhos e vaza adiante”, aponta.

A síndica Suzanah Carvalho sabe bem o que é isso. À frente do Condomíni Edifício Parque Marajoara Sol, acompanhou, na época em que ainda era subsíndica o serviço em uma das sete torres do empreendimento, na Zona Sul d São Paulo. “Foi feito tudo aos pedaços e vi que é muito complicado, pois acab dando defeito na emenda. Então, quando me coube cuidar da obra em outr torre, há três anos, decidi fazer tudo de uma só vez”, lembra.

A infiltração estava na área de garagem, que fica localizada embaixo d jardim. Suzanah contratou profissionais especializados e foi simples diagnostica a causa: a manta estava fora do prazo de validade, pois a torre tinha 20 anos. execução do serviço levou cerca de quatro meses, foi feita após o período da chuvas e teve um custo total de R$ 110 mil. “Quando tiramos a manta antiga parecia um plástico. Colocamos uma bem mais moderna, de poliéster, com mm de espessura. Teremos, no mínimo, dez anos de tranquilidade”, conta.

Procedimentos de diagnóstico das causas das infiltrações

Com base no apoio dado pelo engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, confira o passo a passo elaborado pela revista Direcional Condomínios.

  1. Detectada uma infiltração, o síndico ou a administradora deve convocar um engenheiro especialista para avaliar o caso. É importante contar com um bom profissional. Atualmente existe até pós-graduação na área, tamanha a especificidade.
  2. O engenheiro deve levantar o projeto do empreendimento e verificar qual sistema de impermeabilização foi utilizado.
  3. Ele irá fazer uma anamnese, ou seja, checar como tudo começou, se há tubulação no local e quais são os elementos contribuintes para a água vazar ali. Com base nos indícios, será possível estabelecer algumas hipóteses sobre a causa do problema. Água empossada por mau caimento para o ralo, por exemplo, pode fatigar o sistema de impermeabilização e originar uma infiltração.
  4. Iniciar a investigação das hipóteses, o que pode incluir quebras para pesquisa nos locais afetados, até alcançar a provável causa. Essa etapa pode ser demorada. Um problema de tubulação vazando no sétimo andar, por exemplo, pode refletir no segundo pavimento. E a quebradeira vai subindo.
  5. Fazer testes comprobatórios com lâmina d´água para se certificar de que a causa foi encontrada.
  6. Fazer a inspeção do material aplicado no local. Assim será possível verificar se está fora de validade ou se houve problema na execução. Em alguns casos, é preciso enviar amostra de manta para o laboratório, o que costuma demorar ainda mais.
  7. Cumprindo todas essas etapas, o profissional deve chegar ao foco do problema. A partir daí, estabelece um plano de trabalho para saná-lo e recuperar os estragos. A execução deve ocorrer fora da época de chuvas e ser muito bem fiscalizada, pois qualquer falha compromete o resultado. Materiais devem ser escolhidos criteriosamente em função da estrutura e do uso do local. O condomínio deve exigir sempre a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, produtos regulamentados e a garantia prevista pelo código civil, que é de cinco anos.

Por Lília Rebello

Fonte: Revista Direcional Condomínios